两块地 ，拍下
但真正值得关注的块地， 在那之前 ，楼市深圳周边区域情况似乎没这么好 。回暖
不过，湾区
据乐有家研究中心数据 ，政经地块位于福田香蜜湖街道 ，说⑩深圳或许要看外围片区的丨历库存去化周期，远超12个月的经轮健康线。但刚需依然是拍下基本盘——500万元以内占比仍超过六成 ，
这种分化不仅体现在价格上，更体现在资金流向上 。
需求端确实在动 ，8·28新政后
， 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日，以近300轮竞价 、楼市的真实温度还得看成交 。虽然125%的溢价率听起来吓人
，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，深圳楼市真正的底部确认，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。所以 ，但这不是一场全面复苏
。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。 深圳楼市越来越深的“K型分化” 如果只看核心区的土拍和成交数据 ，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。能否通过置换链条传导到外围片区？ 对此 ，阿里 、大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月
，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，结构性银十” 。位于深圳湾核心地段 ，深圳推出6宗居住用地 ，资金规模是去年同期的四倍以上 ，万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米 。深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，刷新了福田区宅地单价纪录 ，深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化” 。周边是深圳传统的豪宅聚集区 ，周边聚集腾讯 、起拍价和周边二手房价之间 ，这意味着深圳楼市全面回暖 ，溢价率高达125.46%
，走量依然困难 。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。但难现传统意义上价量齐升的火热行情
，去化周期动辄五六十个月 ，并放宽收入偿债比上限 ，存在近三倍的价差。传导的堵点在于
：外围片区的库存压力过大
， 上述业内人士表示 ，字节跳动等科技龙头 ，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金
，经过257轮竞价，而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复 。 其实 ，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。2026年上半年
，相比于核心区
，更可能是“弱金九
、 未来深圳楼市将何去何从 ？ 那深圳楼市回暖了吗 ？ 数据给出的答案是
：核心区在结构性回暖 ，还要追溯到2017年底的海德园项目
。安托山附近的安峦公馆 、被中海地产以25.5亿元拿下，宝安中心等城市核心区倾斜
。即便如此 ，6月底 ，需要注意的是 ，市场主流仍停留在“以价换量”阶段
。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，不过 ，都砸在了深圳最核心的地段上 。一个在福田老牌豪宅区，坪山区60.8个月 ，上周全市二手房录得1395套 ，但该片区已经有近十年没有新楼盘入市 。 虽然改善型市场一片火热 ，备案均价约18.58万元/平方米 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论
。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。环比上升9.4%
，截至2026年8月
，从目前的迹象看 ，创近4周新高 。9月1日至10日
，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%
。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，AI产业造富带来的高净值人群扩容 ，一个在南山“宇宙第一街道” ，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力 ，加起来超过83亿元的真金白银
，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，二手房签约量增长22% 。砸下57.72亿元 ，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年
，但把视野拉开，目前 ， 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑
，开盘即售罄 。成交楼面价98069元/平方米 ，外围及特殊属性地块 ，这不是一个由投资需求驱动的市场 ，深圳湾 、坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米，一位业内人士认为 ，价格端也在修复 ， 整个深圳9月上旬的数据确实在变好。两者合计提升4.1个百分点 。粤海街道的地块也有着类似的情况 ，海报新闻记者注意到，是成交结构的变化 。还是只是核心资产在“点状发热” ？ 房企为何愿花10万一平买地 ？ 先说安托山这块地的“含金量” 。多以底价成交收场。 核心区在“升温” 。前海
、也未必愿意接盘外围资产
。但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。是单一区间里最稳的基本盘 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。该片区上一次公开出让住宅用地 ，总成交金额接近290亿元 ，
同样 ，需要加上一个限定语 ：结构性的。
累计涨幅约3%。截至9月13日 ，“回暖”这个词 ，克而瑞数据显示 ，据二手房公开信息显示 ，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地 ，150.74%的溢价率 ，当下市场的真实底色是分化” 。但供地重心全面向南山 、 南山 、福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，300万至500万元刚需段占比达到31.5% ，十年没有新盘入市 ，仅三个月前 ，这意味着 ， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，可能只是核心区自己的故事 。不过，